Entrar en el hogar se ha convertido en una hazaña, especialmente para los jóvenes más jóvenes que buscan liberarse del hogar familiar. Hace unos años vivimos una gran burbuja que disparaba mucho el precio de compra de las casas, hasta entonces aparecía una cifra poco utilizada, y hoy, aunque estos precios son más restringidos, siguen existiendo. Esta es una opción para quien quiera convertirse en propietarios pero no tengan suficiente liquidez a corto plazo. Se trata del alquiler con opción a compra. Esta opción puede hacer que el pago del alquiler no sea ignorado y en cierta medida pueda ayudar a comprar la misma casa en el futuro.

¿En que consiste?

El Alquiler con opción a compra, es una fórmula la cual los inquilinos pueden vivir en la vivienda en forma de alquiler por el período fijado en el contrato, y al final del período, tienen derecho a comprar la vivienda por el precio que se fijo en el documento de Compra. De este precio hay que descontar la cantidad (total o parcial) que paga el inquilino todo los meses para ese fin.

¿Qué requisitos mínimos debe tener el contrato?

• El contrato estipula el precio para futuras compras.
• Debe incluir el plazo para la compra.
• Incluso si el propietario no está dispuesto, el inquilino tiene derecho a decidir si compra dentro de este período.
• En la mayoría de los casos, se cobra una prima. Es una cantidad que se paga al arrendador para otorgar la opción de compra. En muchos casos, si se compra la vivienda, esta cantidad se descontará; si al final no se realiza, se perderá.

Forma y duración del ejercicio de la opción de compra

Para ejercitar la opción de compra, el arrendatario debe manifestar la decisión de hacerla efectiva en un plazo determinado. El método habitual para establecer un contrato es mediante notario, aunque el contrato en sí puede contener otros maneras distintas. Cabe señalar que no basta con nombrar notario, sino que se debe realizar el acto de notarización.

En cuanto al plazo, lo habitual es que las partes hayan llegado a un acuerdo al inicio del arrendamiento. Aunque si esto no se hace y no hay acuerdo entre el arrendador y el inquilino, el juez puede tomar una decisión.

Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra

Ventajas Propietario

• Gana dinero desde el primer momento.
• Tiene un buen seguro para evitar el impago del alquiler.
• Esta es una forma de sacar partido a la vivienda inmediatamente y sin renunciar a futuras ventas.
• Aún tiene derecho a recibir incentivos fiscales por alquilar su casa.
• Si finalmente el inquilino no queda con la vivienda, se queda con lo abonado en la prima.

Inconvenientes Propietario

• Si desea deshacerse de la casa vendiéndola y, finalmente, el inquilino decide no comprar la casa, puede perder el tiempo.
• Durante el período del contrato, incluso si obtiene una oferta mejor que la firmada con el inquilino, no puede vender la propiedad.
• Si el precio de la vivienda aumenta, no tiene espacio para aumentar el precio porque está preestablecido en el contrato.

Ventajas Inquilino

• Parte del alquiler y la prima se deducen posteriormente del precio de la vivienda.
• Si se opta por ella, la compra esta asegurada.
• Durante el arrendamiento, puede comprar la casa en cualquier momento.

Inconvenientes Inquilino

• Si finalmente no elige comprar la casa, perderá la prima que pagó originalmente.
• Si el precio de la vivienda baja durante el arrendamiento, no se beneficiará de la propiedad porque el precio se fijó previamente.
• La carga fiscal sobre los inquilinos es alta. El contrato está sujeto a una doble tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por el alquiler y por la opción de compra:
• El arrendatario está obligado a pagar impuestos por ITP como máximo dentro de los 30 días posteriores a la firma del contrato, siendo el arrendador responsable subsidiario, si el arrendatario no lo hiciera.
• La opción de comprar también están sujetas al impuesto sobre transmisiones patrimoniales, siendo la base imponible el precio pagado por la opción, que tiene un plazo de 30 días desde la firma del documento privado, conforme al tipo aplicable en cada comunidad autónoma.